幸福指數(shù)、青年未來(lái)和房地產(chǎn)預(yù)售制度

    幸福是每個(gè)人終身追求的一種感覺(jué)。不管是想買(mǎi)個(gè)包，買(mǎi)個(gè)手機(jī)買(mǎi)個(gè)電腦，讀個(gè)好學(xué)校，娶個(gè)好媳婦兒嫁個(gè)好老公，買(mǎi)個(gè)好房子等等，都是為了在幸福的路上多走一步，更接近幸福一點(diǎn)。幸福感是一種感覺(jué)，也可以說(shuō)是人生存和追求的終極意義。但是什么是幸福沒(méi)法定論，因?yàn)槊總€(gè)人追求的東西不同。但是普通大眾普遍追求的一些指標(biāo)可以統(tǒng)計(jì)和評(píng)分來(lái)大體評(píng)判特定人群的整體幸福感，也就是幸福指數(shù)。眾所周知，并不是越有錢(qián)就越幸福。毫無(wú)疑問(wèn)當(dāng)然，收入是幸福感其中一個(gè)非常重要的原因。經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展十分重要，尤其是在擺脫極端貧困方面。而健康水平同樣是影響幸福程度的因素之一，毫無(wú)疑問(wèn)，身體和心理健康水平都需納入考量。
    幸福指數(shù)A類指標(biāo)：涉及認(rèn)知范疇的生活滿意程度，包括生存狀況滿意度(如就業(yè)、收入、社會(huì)保障等)，生活質(zhì)量滿意度(如居住狀況、醫(yī)療狀況、教育狀況等)。B類指標(biāo)：涉及情感范疇的心態(tài)和情緒愉悅程度，包括精神緊張程度、心態(tài)等。C類指標(biāo)：指人際以及個(gè)體與社會(huì)的和諧程度，包括對(duì)人際交往的滿意程度、身份認(rèn)同，以及個(gè)人幸福與社會(huì)和城市發(fā)展之間的關(guān)系。 美國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家P.薩繆爾森提出了一個(gè)幸福方程式：效用/欲望=幸福指數(shù)。欲望是一種缺乏的感覺(jué)與求得滿足的愿望，它分為五種層次，從下至上：第一個(gè)層次是人的基本生理需要，第二個(gè)層次是安全需要，第三個(gè)層次是歸屬和愛(ài)的需要，第四個(gè)層次是尊重的需要，第五個(gè)層次是自我實(shí)現(xiàn)的需要。一般以五個(gè)指標(biāo)來(lái)評(píng)估居民幸福指數(shù)，包括社會(huì)活動(dòng)、社會(huì)地位、財(cái)富狀況、交際能力和身體狀況。
    在聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展解決方案網(wǎng)絡(luò)(SDSN)與哥倫比亞大學(xué)地球研究所共同發(fā)布的《全球幸福指數(shù)報(bào)告》中的157個(gè)樣本國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)排第83名，臺(tái)灣排名35，香港排名67。報(bào)告有一套非常復(fù)雜的標(biāo)準(zhǔn)，這套標(biāo)準(zhǔn)包括九大領(lǐng)域：教育、健康、環(huán)境、管理、時(shí)間、文化多樣性和包容性、社區(qū)活力、內(nèi)心幸福感、生活水平等。在每個(gè)大領(lǐng)域下，又分別有3-4個(gè)分項(xiàng)，比如教育領(lǐng)域下有讀寫(xiě)能力、學(xué)歷、知識(shí)、價(jià)值觀等，總計(jì)33個(gè)分項(xiàng)。排倒數(shù)的國(guó)家是阿富汗，排名154，其次是多哥和敘利亞。布隆迪排名最后，157名。
    據(jù)2015年6月香港《星島日?qǐng)?bào)》報(bào)道，民意調(diào)查機(jī)構(gòu)蓋洛普(Gallup Poll)公布全球幸福指數(shù)，拉美國(guó)家巴拿馬蟬聯(lián)榜首，香港排在下游的120位，臺(tái)灣排59位，中國(guó)排127位。
    不知道大家對(duì)這幾個(gè)全球排名感覺(jué)如何。我個(gè)人的感覺(jué)是，周邊接觸到的絕大部分人都不幸福，偶爾有些自我感覺(jué)良好的，要么是表演幸福，要么是虛榮。那不是幸福。絕大多數(shù)人每天都被各種不同的焦慮所圍繞--我們不幸福。
    更重要的是，很多人迷惘，不知道該怎么才能追尋幸福。很多人還沒(méi)出發(fā)就已經(jīng)覺(jué)得被打到了。因?yàn)楝F(xiàn)行的根深蒂固的規(guī)則已經(jīng)讓勝負(fù)已定。

    青年的未來(lái)在哪里？

青年追求決定國(guó)家未來(lái)。愛(ài)國(guó)、敬業(yè)、奉獻(xiàn)，這些不時(shí)尚，甚至一些年輕人不太愿意提起的詞語(yǔ)，其實(shí)是一直以來(lái)，社會(huì)所崇尚與追求的核心價(jià)值觀的概括。時(shí)代開(kāi)放了，思想多元了，并不等于沒(méi)有好壞對(duì)錯(cuò)；允許“異質(zhì)思維”的存在，不意味著放棄主流價(jià)值觀。核心價(jià)值觀之所以能夠存在，因?yàn)樗且环N文化的傳承，一種精神的堅(jiān)守，一種能獲得大多數(shù)人認(rèn)同的行為規(guī)范。

    不同的國(guó)家，不同的歷史時(shí)期，都會(huì)有自己的核心價(jià)值觀。即便在美國(guó)這樣價(jià)值觀多元的國(guó)家，也依然存在對(duì)核心價(jià)值觀的塑造與傳播。諸多的好萊塢大片，不管情節(jié)做怎樣的改變，技術(shù)手段怎樣提升，也不管其如何表達(dá)與包裝，內(nèi)核都與“美國(guó)夢(mèng)”及其涵蓋的愛(ài)國(guó)、自由、民主、平等相關(guān)。有人說(shuō)，“高大上”的核心價(jià)值在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代很難被年輕人所接受，其實(shí)，難以被接受的不是價(jià)值觀本身，而是這些價(jià)值觀的表達(dá)方式——是空洞說(shuō)教，還是潛移默化，效果天壤之別。青年的未來(lái)需要在并不完美的現(xiàn)實(shí)里，依然有理想，有追求，有堅(jiān)守，在向上向善中實(shí)現(xiàn)自我，服務(wù)社會(huì)。但是再堅(jiān)韌的種子，也需要必須的土壤和平臺(tái)才能生根發(fā)芽乃至綻放。
習(xí)總指出，祖國(guó)的未來(lái)屬于青年，重視青年就是重視未來(lái)。各級(jí)黨委和政府要加強(qiáng)對(duì)青年工作的領(lǐng)導(dǎo)，為廣大青年成長(zhǎng)成才、建功立業(yè)創(chuàng)造良好環(huán)境和條件，幫助和支持廣大青年在時(shí)代的舞臺(tái)上展現(xiàn)風(fēng)采、發(fā)光發(fā)熱，努力為實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)貢獻(xiàn)青春的激情和力量。

    但是，未來(lái)是光明的，道路卻顯得異常屈折。

    我們看到的是不管是大學(xué)還是小學(xué)乃至幼兒園，都已經(jīng)被功名利祿所包圍。浮躁成了主流的狀態(tài)。大學(xué)生們作為青年的主要代表，卻更多的是迷茫。找個(gè)高薪工作，有項(xiàng)目有資金的導(dǎo)師，找個(gè)高富帥白富美（為什么都離不開(kāi)“富”呢？）成了最有理想的人生觀?！俺晒W(xué)”泛濫教導(dǎo)的卻并不是真正的抱負(fù)和事業(yè)心，而只是虛榮?！氨硹壛死硐?，誰(shuí)人都可以”。于是畢業(yè)即失業(yè)，或者投身于滾滾紅塵，艱難生存，還怎么能“不忘初心”？又怎么能像往日的師傅一樣潛心苦學(xué)數(shù)十年專注于一件事，做到極致，不斷鉆研，不斷開(kāi)發(fā)，不斷創(chuàng)新，搞懂搞透，無(wú)限的發(fā)揮自己的創(chuàng)造力？投身于各行各業(yè)的年輕人如果都能有這種追求，那各行各業(yè)的科技水平和工藝的持續(xù)發(fā)展精益求精就是水到渠成的，“工匠精神”也會(huì)成為令人敬佩的專業(yè)素養(yǎng)，而不是口號(hào)式的鼓吹可以取得的效果。這樣的環(huán)境下青年才可以把自己的興趣和特長(zhǎng)與工作結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮出在最大的效能。對(duì)于每個(gè)個(gè)體來(lái)說(shuō)，有興趣有愛(ài)好，有專業(yè)有追求，幸福感也會(huì)大大增加吧。

    我們的青年，在學(xué)校就要攀比衣食住行，還未畢業(yè)就要為找個(gè)養(yǎng)家糊口的工作而苦苦掙扎不惜犧牲自己的專業(yè)、興趣。養(yǎng)家糊口當(dāng)然是責(zé)任，但是如果能讓大部分人的興趣和工作相統(tǒng)一，讓大部分人的價(jià)值觀回歸到本性，能創(chuàng)造的價(jià)值應(yīng)該會(huì)更大?，F(xiàn)實(shí)上來(lái)說(shuō)當(dāng)有沒(méi)有房子成為能不能找到女朋友的必要條件后，大部分青年步履維艱。“高薪”成為了找工作的唯一標(biāo)準(zhǔn)，收入水平成為了成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)，成為了出賣自己的時(shí)間、健康、感情、理想的唯一價(jià)碼。而高不可及的房?jī)r(jià)就像是個(gè)夢(mèng)，很多脆弱的人連夢(mèng)都不敢做就只能放棄了。沉溺于網(wǎng)絡(luò)游戲，就像精神鴉片。網(wǎng)吧才2元一小時(shí)啊，還有空調(diào)。網(wǎng)絡(luò)世界也許能找到更多的幸福感，在那里也許可以扮成其他人，其他自己想成為的“成功”的人，廉價(jià)而高效。況且還有各種低成本的騙術(shù)等著你去發(fā)掘和實(shí)現(xiàn)，每天QQ上都會(huì)收到各種詐騙信息。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)是最低成本的詐騙發(fā)起地，詐騙成為這一部分沒(méi)有資本沒(méi)有平臺(tái)的青年的最佳的選擇。對(duì)于這部分青年來(lái)說(shuō)，他何嘗不是犧牲了自己的理想，犧牲了自己的青春。但更大的受害者確實(shí)受騙者，卻是整個(gè)社會(huì)。

    我們的青年，本來(lái)都有自己的追求。有的愛(ài)音樂(lè)，有的愛(ài)美術(shù)，有的愛(ài)旅行，有的愛(ài)木工，有的愛(ài)發(fā)明，有的愛(ài)建筑，等等。但是大部分青年人作為所謂的屌絲，卻沒(méi)有錢(qián)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的追求，做自己想做的事。沒(méi)法實(shí)現(xiàn)自己的興趣愛(ài)好，甚至不敢買(mǎi)自己想買(mǎi)的東西。幸福感在哪里？哪怕是找到好工作的白領(lǐng)，存錢(qián)買(mǎi)房成了最大的目標(biāo)。所以我們的存款率存款額巨大，流動(dòng)性不足。怎么辦？降息，降準(zhǔn)，增發(fā)。刺激內(nèi)需。但是即使有錢(qián)，中國(guó)人敢花嗎？存錢(qián)買(mǎi)房、存錢(qián)結(jié)婚、存錢(qián)養(yǎng)娃兒、存錢(qián)治病、存錢(qián)讀書(shū)、存錢(qián)買(mǎi)墓。哪怕存款的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)學(xué)費(fèi)醫(yī)療費(fèi)墓地價(jià)格的上漲速度，那也得存啊，總要向前看，總要努力啊是吧哪怕看不到希望？放棄了理想沒(méi)關(guān)系，背離了自己沒(méi)關(guān)系，道德標(biāo)準(zhǔn)下滑沒(méi)關(guān)系，價(jià)值觀偏移沒(méi)關(guān)系，環(huán)境污染殆盡沒(méi)關(guān)系。但是在付出了這么多之后，還是不能“成功”，還是買(mǎi)不起房，還是屌絲，那到底是哪里出問(wèn)題了呢？
網(wǎng)上的東西便宜，所以網(wǎng)絡(luò)銷售火爆，擠垮實(shí)體店鋪。不良商家看到這個(gè)契機(jī)就推出假冒偽劣商品，達(dá)到泛濫的地步。甚至連食品藥品奶粉疫苗都不能保障安全了。這是一個(gè)怪圈，是一個(gè)惡性循環(huán)。就像大環(huán)境中的金融經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擠垮實(shí)業(yè)。虛無(wú)的金融經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)撐大了表面數(shù)據(jù)，但卻無(wú)異于飲鴆止渴。遏制了滿足日常所需的內(nèi)需消費(fèi)，扼殺了青年們滿足自己的小小興趣小小幸福和快樂(lè)的膽量，要知道一套房子足以讓兩個(gè)青年的兩家人節(jié)衣縮食十幾年，談何興趣消費(fèi)，談何追求理想？

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)快要壓垮實(shí)體經(jīng)濟(jì)了。人的流動(dòng)總是往工資高的地方和行業(yè)去，資本的逐利性就是人的逐利性。房地產(chǎn)的“繁榮”炒高了地價(jià)，工業(yè)用地的價(jià)格也水漲船高。建廠房的成本當(dāng)然也是一樣增加。而以本人所在的小城市為例，作為生產(chǎn)者的員工月薪一般3-5千元，但是建筑行業(yè)的技術(shù)工人日薪可達(dá)3-5百元。導(dǎo)致工廠工人工作積極性降低，人心浮躁，甚至不服從管理乃至破壞生產(chǎn)，很簡(jiǎn)單大不了不干啦去工地。雖然辛苦點(diǎn)但是工資還高呢，雖說(shuō)不是每天有活干但是一個(gè)月干十天就抵上一個(gè)月班，剩下二十天還能打牌玩去呢。導(dǎo)致實(shí)業(yè)工廠生產(chǎn)效率降低，人工成本進(jìn)一步增加。而我們的CPI居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（這個(gè)是不包含房地產(chǎn)價(jià)格的）增長(zhǎng)率并不高，大概只有4%左右每年，這4%中還有相當(dāng)一部分是由于油價(jià)等大宗產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)的連鎖反應(yīng)。換言之實(shí)業(yè)產(chǎn)出的產(chǎn)品價(jià)格并沒(méi)有大幅上漲，那么這些土地、建筑、人工等成本的上漲無(wú)疑都成為實(shí)業(yè)工廠的巨大負(fù)擔(dān)。但是，這還不是最重要的。貸款政策才是壓死實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草。資本的逐利性讓銀行很愿意將貸款發(fā)放給穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)業(yè)，卻對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的中小企業(yè)收緊銀根。畢竟實(shí)體企業(yè)利潤(rùn)率低回本周期長(zhǎng)，是賺是賠還不一定呢。當(dāng)然這是對(duì)比的房地產(chǎn)永遠(yuǎn)上漲的情況。不過(guò)很現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)象是筆者最近看到多地都有很多半途而廢的廠房和倒閉的實(shí)體公司，據(jù)稱都是因?yàn)檫€清了銀行貸款后續(xù)貸的時(shí)候未獲批準(zhǔn)導(dǎo)致資金鏈斷裂而垮掉的。
房地產(chǎn)業(yè)的欣欣向榮，讓所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌而且是上漲速度最快的，當(dāng)然銀行是最大的推手，因?yàn)殂y行是房地產(chǎn)業(yè)最大的接盤(pán)俠。幾乎所有的地，所有的房子，東歐被抵押給銀行做了貸款。要知道這個(gè)抵押可是按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格抵押的，并不是成本價(jià)格。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，銀行是相當(dāng)安全，因?yàn)檫`約者將面臨銀行收回地產(chǎn)或者房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行收回后甚至可以溢價(jià)賣出去再賺一筆。但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格下降會(huì)怎么樣？
必然有很多投資者放棄還貸主動(dòng)違約，導(dǎo)致進(jìn)一步供過(guò)于求，價(jià)格進(jìn)一步下滑成為惡性循環(huán)，銀行哪怕收回房產(chǎn)地產(chǎn)，因?yàn)橘J出的是房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)候的市場(chǎng)價(jià)格，收回的只是成本價(jià)格建造的房子，而在房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候房子只是一堆磚石瓦塊而已，這時(shí)候銀行就成了最大的輸家。股東們不會(huì)讓這一現(xiàn)象發(fā)生，所以必須推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速增長(zhǎng)才能用越來(lái)越大的泡沫掩蓋這個(gè)爛攤子。從這個(gè)房地產(chǎn)綁架銀行的角度看來(lái)，房地產(chǎn)綁架了所有人。因?yàn)槲覈?guó)的大部分銀行雖說(shuō)是股份制，但還是國(guó)有銀行。而且銀行放貸出去的錢(qián)，也是全體國(guó)民省吃儉用存下來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)房子或者養(yǎng)老的錢(qián)。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的銀行破產(chǎn)結(jié)果是沒(méi)買(mǎi)房的人可能血本無(wú)歸，有一套房的人相對(duì)安全反正要住的，有多套房的人資產(chǎn)縮水，多余房產(chǎn)低價(jià)也無(wú)法拋售。所有人，所有行業(yè)都被房地產(chǎn)綁架了。去庫(kù)存怎么去，是讓本來(lái)就無(wú)心種地任由土地荒蕪的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，還是鼓勵(lì)大家再生二胎然后等個(gè)十幾年房地產(chǎn)泡沫撐不下去了，下一波接盤(pán)俠又長(zhǎng)大？事實(shí)上大家都清楚，這都是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，甚至都只是飲鴆止渴。拖得越久，摔得越重。

    我們知道房產(chǎn)商他拿地的錢(qián)，是從銀行貸款的；修房子的錢(qián)，是建筑商墊資的?；旧暇褪恰翱帐值馈?。
房子修好后在正式開(kāi)盤(pán)前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)”。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，其實(shí)就是召集公司內(nèi)部員工和一些相熟的炒房客 （或者干脆是一些從招聘會(huì)上收集的臨時(shí)聘用人的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來(lái)買(mǎi)房子，全部用銀行貸款來(lái)買(mǎi)。并且，此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么？因?yàn)橘J款買(mǎi)房要首付兩成??！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬(wàn)，那你就必須以130萬(wàn)的房?jī)r(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢(qián)就是：130萬(wàn)×0.8=104萬(wàn)；你實(shí)際裝進(jìn) 口袋的錢(qián)就是：104萬(wàn)—4萬(wàn)（給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”）=100萬(wàn)。就這樣，通過(guò)開(kāi)盤(pán)前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，房產(chǎn)商其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時(shí)，房產(chǎn)商再打廣告賣房子，并歸還“買(mǎi)地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。 如果有真正的投資者或者剛需者買(mǎi)房，那就按這個(gè)加價(jià)了30%的價(jià)再加上利潤(rùn)賣給他；如果一直沒(méi)有投資者買(mǎi)房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢(qián)來(lái)還銀行的債。不過(guò)，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著樓市房?jī)r(jià)本來(lái)的上漲幅度加價(jià)就可以了。其實(shí)銀行在這個(gè)過(guò)程中是推手，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。是被綁架者，也是患上斯德哥爾摩綜合癥的綁架者：被房地產(chǎn)綁架的銀行必須綁架全體和銀行有關(guān)聯(lián)有經(jīng)濟(jì)往來(lái)的行業(yè)和個(gè)人，才能維護(hù)自己的利益。

  
    那么，商品房預(yù)售制度又是扮演怎樣的角色呢？商品房預(yù)售制從香港傳至內(nèi)地，在發(fā)源地香港，商品房預(yù)售又是怎樣的呢？
　　對(duì)于“賣樓花”（即期房銷售）的來(lái)歷，香港有多種版本。大致的說(shuō)法就是香港的房地產(chǎn)巨頭發(fā)明了此方法，之后“樓花”讓許多人賺到錢(qián)，同時(shí)又解決了許多人的居住問(wèn)題。20世紀(jì)50年代初，香港政府還未推行公共房屋制度。許多人棲身于木屋或者其他臨時(shí)住宅，住房的需求是相當(dāng)高，不過(guò)大多數(shù)居民的儲(chǔ)蓄很少。一些房地產(chǎn)商就想出妙招，在樓宇未蓋好之前，預(yù)收買(mǎi)家一部分資金。待樓宇竣工交付使用時(shí)，買(mǎi)家再付余款。“樓花”制度下，多方在其中獲得利益?！　≡?955年到1965年間，“樓花”制度給香港的發(fā)展注入極強(qiáng)的動(dòng)力。上世紀(jì)60年代中期香港發(fā)生了地產(chǎn)有關(guān)的金融危機(jī)。之后的幾十年間，香港政府出臺(tái)了大量商品房預(yù)售制度的規(guī)范性文件，如香港的樓花一般是毛胚房，禁止炒賣樓花行為等。在這方面，內(nèi)地相應(yīng)的監(jiān)管有些滯后。
　　相比于發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)房銷售制度，商品房預(yù)售制度有一定的特點(diǎn)。購(gòu)房者在房屋未竣工前交付一定的款項(xiàng)，而開(kāi)發(fā)商則做出房屋將售予樓花購(gòu)買(mǎi)者的許諾。雖然房屋買(mǎi)賣合同尚未成立，商品房預(yù)售的合約行為卻已受到法律保障。雖然預(yù)售制是香港的一項(xiàng)發(fā)明，現(xiàn)實(shí)中卻容易被人利用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿和開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債，都可能推高樓價(jià)，也可以導(dǎo)致金融危機(jī)。
　　更重要的是，樓花事實(shí)上是可以炒賣的。一些人在預(yù)售期購(gòu)買(mǎi)大量樓花，之后再賣給終端客戶。中間的投機(jī)商可以借機(jī)捂盤(pán)或者制造各種扭曲市場(chǎng)的行為。此外，“貨不對(duì)板”也是樓花制度中容易引起糾紛之處。這也是許多民眾對(duì)預(yù)售制不滿的原因。有人覺(jué)得，商品房預(yù)售是開(kāi)發(fā)商精心設(shè)計(jì)的騙局。他們制造“期房?jī)r(jià)格低”的假象，無(wú)償占用購(gòu)房者的預(yù)付款，也無(wú)需承擔(dān)房屋建成后的存貨成本。開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售款之后，獲得銀行貸款，還能到下一個(gè)項(xiàng)目囤地炒地。買(mǎi)房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商不按期交房，或交房之后有瑕疵，維權(quán)很麻煩。據(jù)說(shuō)，預(yù)售制是開(kāi)發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位對(duì)買(mǎi)房者的欺壓。

    通常買(mǎi)東西都可以看到最終產(chǎn)品鑒定其質(zhì)量如何，但買(mǎi)預(yù)售房的人在簽署有效合同的時(shí)候卻沒(méi)有這樣的好處。合同：購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房要先簽合同，但要等到樓房建成、住宅平面圖注冊(cè)之后，合同才能履行。建筑材料包括鋼筋水泥、地板磚、墻面磚之類的材料消費(fèi)者幾乎沒(méi)有挑選的權(quán)利。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房，在施工過(guò)程中，經(jīng)常需要對(duì)建筑圖紙進(jìn)行修改，有時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致完工后的單元與原來(lái)圖紙所顯示的并不完全一致。買(mǎi)主既無(wú)從確切了解住房單元建成后是什么樣子，也無(wú)法準(zhǔn)確得知住房固定裝置和裝修的質(zhì)量和規(guī)格。有時(shí)住房固定裝置和裝修的質(zhì)量、規(guī)格與買(mǎi)主在購(gòu)買(mǎi)時(shí)所想象的與完工后住房單元的樣子并不相符。甚至，樓盤(pán)延期交付數(shù)不勝數(shù)甚至成為常態(tài)，爛尾導(dǎo)致無(wú)法交付的案例也屢見(jiàn)不鮮。購(gòu)房者全家辛苦半生的購(gòu)房款打了水漂。
    2012年八月初，市場(chǎng)傳出住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究取消“商品房預(yù)售制”消息。此后住建部出面辟謠，否認(rèn)市場(chǎng)的傳聞。因?yàn)閾?dān)心“商品房預(yù)售制”被取消，滬深交易所的房地產(chǎn)股價(jià)全盤(pán)下跌。由此可見(jiàn)預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)和影響。

    《城市商品房預(yù)售管理辦法》自1995年1月1日起正式施行以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌猛進(jìn)。我們來(lái)看看這個(gè)辦法的相關(guān)條款：
第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。
第十四條 開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。
第十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。

    我們來(lái)逐條看看這些條款是怎么實(shí)施的。
    綜合我國(guó)國(guó)情，投入資金是否達(dá)到25%這個(gè)，相信每個(gè)房產(chǎn)商都會(huì)想辦法讓報(bào)表顯示達(dá)到。確定施工進(jìn)度和竣工交付日期自然不在話下?！渡唐贩款A(yù)售許可證》的取得，可以參考第十五條指導(dǎo)的方法，畢竟萬(wàn)一被發(fā)現(xiàn)是違法取得，也無(wú)非是撤銷許可并處罰金3萬(wàn)元。不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，也就是說(shuō)將購(gòu)房款挪作他用的，可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。對(duì)于動(dòng)輒數(shù)億數(shù)十億的房產(chǎn)預(yù)售款來(lái)說(shuō)，3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元，這還真是要好好算算。。。三萬(wàn)元可能連九萬(wàn)牛一毛都算不上。完全可以忽略不計(jì)的違法成本對(duì)應(yīng)著數(shù)億數(shù)十億的資金，這是在逼著他違法?。≈劣陬A(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理屬權(quán)登記，我想大部分房產(chǎn)商應(yīng)該都沒(méi)有按規(guī)定落實(shí)。筆者所處的小城據(jù)說(shuō)相當(dāng)部分小區(qū)入住多年都還沒(méi)法辦理房產(chǎn)證，因?yàn)楦鞣N手續(xù)不全？這些不是應(yīng)該在預(yù)售前就審核的嗎？至于“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者都沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)甚至知情權(quán)。收房前對(duì)房屋質(zhì)量、小區(qū)配套沒(méi)有知情權(quán)控制權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房的也無(wú)計(jì)可施，對(duì)交房后因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商證照手續(xù)不全辦不了房產(chǎn)證無(wú)能為力，對(duì)小區(qū)學(xué)區(qū)劃分沒(méi)有決定權(quán)。筆者所在的小城因?yàn)橐陨线@些問(wèn)題經(jīng)常發(fā)生業(yè)主到政府門(mén)前舉橫幅維權(quán)的現(xiàn)象，讓政府公信力和形象受到影響，這也是房地產(chǎn)綁架政府的一個(gè)微觀明證。開(kāi)放商違法不需成本，開(kāi)發(fā)商違約了購(gòu)房者無(wú)計(jì)可施，因?yàn)榇蟛涣碎_(kāi)發(fā)商說(shuō)給你退房行了吧？殊不知當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房的時(shí)候的價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)又大幅上漲，此時(shí)按原合同價(jià)退房損失更大，退房了就又買(mǎi)不起或者又要多花幾十萬(wàn)才能買(mǎi)到房了。這些都讓開(kāi)發(fā)商可以肆無(wú)忌憚的違約違法，因?yàn)椴恍枰袚?dān)任何責(zé)任和懲罰，只需要背負(fù)一點(diǎn)道義上的壓力。而這個(gè)，在巨大的利潤(rùn)面前，可以很輕易的拋開(kāi)一邊就行了。

    那么假如取消了商品房預(yù)售制度那會(huì)怎樣呢？
    首先銀行壓力沒(méi)那么大了，風(fēng)險(xiǎn)降低?，F(xiàn)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)畢竟比期房貸款的風(fēng)險(xiǎn)要小?？赡軙?huì)在一定時(shí)期內(nèi)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格下滑，部分沒(méi)有實(shí)力的小房地產(chǎn)商破產(chǎn)。但換個(gè)角度這何嘗不是優(yōu)勝劣汰的過(guò)程？房地產(chǎn)生產(chǎn)銷售過(guò)程中違規(guī)違法的更多的更普遍的也是這些沒(méi)實(shí)力的小型房地產(chǎn)商，制造了太多社會(huì)事件，增加了不穩(wěn)定因素，危害了政府公信力。而房地產(chǎn)價(jià)格一定的下滑，會(huì)緩解青年的購(gòu)房壓力和大家對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度，解放出更多的勞動(dòng)力，包括普通工人和我們的青年，可以不再聚焦于房地產(chǎn)，踏踏實(shí)實(shí)的做好本職工作，青年購(gòu)房壓力減小后可以潛心專注做自己的工作甚至追求自己的興趣，銀行的存款的流動(dòng)性并不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的增長(zhǎng)變緩而停滯，達(dá)到一定的臨界點(diǎn)后當(dāng)買(mǎi)房不再成為整個(gè)社會(huì)的普遍負(fù)擔(dān)，全體國(guó)民敢于消費(fèi)，不光可以提高流動(dòng)性擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，更可以提高全體國(guó)民的勞動(dòng)積極性和生活積極性，自然會(huì)提高幸福指數(shù)。
不用怕被房地產(chǎn)綁架，一味的隱忍退讓只會(huì)讓泡沫越來(lái)越大危險(xiǎn)性越來(lái)越大。不破不立，只有掙脫出來(lái)才能把銀行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)，青年們，全體國(guó)民從房地產(chǎn)的綁架中解放
出來(lái)。也許沒(méi)有了這么大的購(gòu)房壓力，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)更活躍，生活更純粹，人心更淳樸，更容易“不忘初心”，更容易發(fā)揮“工匠精神”，青年們更愛(ài)國(guó)、更敬業(yè)、更樂(lè)于奉獻(xiàn)。青年強(qiáng)，則中國(guó)強(qiáng)。那樣的未來(lái)，或許是更有前景，更可持續(xù)發(fā)展，更不可限量的未來(lái)。